Arsa Birleştirme (Tevhid) İşlemleri Tablosu

Aşama	Kurum / Yer	Gerekli Evraklar	Yapılan İşlem	Neden Yapılır?
1️⃣ İmar Durumu Kontrolü	Belediye / İl Özel İdaresi	Tapu senetleri, dilekçe	İmar durumu belgesi alınır.	Parsellerin birleştirmeye imar planına uygun olup olmadığını görmek için
2️⃣ Tevhid Planı Hazırlığı	Lisanslı Harita Mühendisi	Tapu kayıtları, çap, imar durumu belgesi	Tevhid (birleştirme) planı hazırlanır.	Yeni tek parselin sınırları ve yüzölçümü belirlenir
3️⃣ Encümen Onayı	Belediye Encümeni / İl İdare Kurulu	Tevhid planı, malik dilekçesi	Encümen kararı alınır (onay/red).	3194 sayılı İmar Kanunu gereği idari onay şarttır
4️⃣ Tapu ve Kadastro İşlemleri	Tapu ve Kadastro Müdürlüğü	Encümen kararı, tevhid planı, tapu senetleri, kimlik	Eski tapular iptal edilir, tek tapu oluşturulur.	Resmi kayıtlarda tek taşınmaz oluşturulması için
✅ Sonuç	Tapu Müdürlüğü	—	Tüm arsalar tek ada/parsel numarası altında yeni tapuda birleştirilir.	Taşınmaz artık tek parsel olarak hukuken işlem görür

1) Özet (ne oluyor, neden)

Tevhid = birden fazla arsanın (parselin) hukuken tek bir parsel haline getirilmesidir. Amaç: daha büyük bir yapılaşma alanı elde etmek, tapu işlemlerini sadeleştirmek, yeni imar şartlarına uygun parsel oluşturmak vb. İşlem teknik (harita), idari (belediye/il özel idaresi encümen onayı) ve tapu kaydı safhalarından oluşur.

2) Ön Hazırlık — hangi kontroller yapılmalı (mutlaka)

Tapu kayıtları kontrolü: Her parselin tapu senedini/getir kopyasını incele. Malik(ler), hisseler, takyidat (ipotek, haciz, şerh) var mı?
Parsellerin bitişik ve uyumlu olması: Tevhid için parsellerin bitişik olması gerekir; farklı ada/pafta olabilir ama bitişik olmalı.
İmar durumu kontrolü: Parsellerin bulunduğu alanın imar planı/ yönetmeliklerinde birleştirmeye engel hüküm var mı (ör. asgari parsel büyüklüğü, yol terkleri, özel imar koşulları)?
Üzerindeki yapı / ruhsat kontrolü: Eğer üzerlerinde ruhsatlı yapılar varsa, birleşme sonrası yapı ruhsatı ve oturma izni etkilenebilir — belediye ile kontrol et.
Paydaş rızası: Parsellerin farklı maliklere ait olması durumunda tüm maliklerin yazılı onayı gerekir.

3) Gerekli temel evraklar (başvuru için hazır olmalı)

(Aşağıdakiler genel; belediye/tapu farklı ek belge isteyebilir.)

Her parsel için Tapu senedi örnekleri (veya tapu kayıt örneği / tapu dökümü).
Maliklerin nüfus cüzdanı / kimlik fotokopileri.
Vekaletle işlem yapılacaksa noter vekâletname.
İmar durumu belgesi (belediyeden alınacak, “parselin imar durumu” raporu).
Lisanslı harita mühendisi tarafından hazırlanmış tevhid planı / pafta, krokiler, koordinatlar (hazırlandıktan sonra sunulur).
Encümen / belediye başvuru dilekçesi (aşağıda örneğini vereceğim).
Mevcut takyidat/şerhler için bankadan/ilgili kurumdan yazılı muvafakat (ör: ipotek varsa bankadan muvafakat).
Tapu Müdürlüğü’nün istediği formlar (yerel uygulama).

4) ADIM ADIM SÜREÇ (detaylı)

Her adımda kiminle iletişim kurulur, ne kontrol edilir, hangi belge verilir, neden yapılır.

4.1 Belediye / İl Özel İdaresi — İmar Müdürlüğü (Başlangıç)

Nereye: İmar ve Şehircilik Müdürlüğü (belediye sınırları içindeyse), belediye yoksa İl Özel İdaresi.
Ne yapılır: İmar durumu belgesi alınır; tevhide imar planı uygun mu kontrol edilir; hangi şartların gerektiği söylenir.
Neden: Tevhid imar planına uygun olmalı — ör. asgari parsel büyüklüğü, yol cephesi, yapı adedi gibi kurallar var.
Not: Bazı durumlarda belediye önce ön uygunluk verir; kesin onay encümen aşamasında çıkar.

4.2 Lisanslı Harita/Kadastro Mühendisi (Plan hazırlanması)

Kim hazırlar: Yetkili harita/kadastro mühendisi (yeterli yetkiye sahip firma veya serbest mühendis).
Ne yapılır: Saha ölçümleri, sınır kontrolleri, mevcut durum kroki ve koordinatları alınır; tevhid planı hazırlanır (ölçekli pafta, yeni parsel sınırları, yüzölçümü, GPS/koordinat noktaları). Plan mühendis tarafından kaşe-imzalanır.
Neden: Tapu ve kadastro müdürlüğünün teknik gereksinimlerini karşılayacak resmi belgenin hazırlanması zorunlu.
Dikkat: Planın kadastro teknik standartlarına uygun hazırlanması gerekir; aksi halde Tapu reddeder.

4.3 Belediye Encümeni / İl İdare Kurulu (İdari Onay)

Nereye: Belediyenin encümeni ya da il idare kurulu.
Ne yapılır: Encümene tevdi edilir; imar planına uygunluğu ve belediye politikaları çerçevesinde onay veya red verilir. Onay alınmadan Tapu Müdürlüğü tevhid işlemine geçmez.
Neden: 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca idari onay şarttır.
Red sebepleri: Asgari parsel alanı sağlanmaması, yol cephesi eksikliği, imar planıyla çelişme, kamusal alan/yeşil alan/kentsel sit çatışması.

4.4 Tapu ve Kadastro Müdürlüğü (Resmi Kayıt)

Nereye: Tapu ve Kadastro (Tapu Müdürlüğü).
Ne yapılır: Encümen kararı, onaylı tevhid planı ve tapu senetleri ile başvuru yapılır. Tapu, takyidat ve şerh durumlarını tekrar kontrol eder; varsa bankanın muvafakati istenir. Her şey uygunsa eski parseller kapatılıp yeni tek parsel için kayıt açılır; yeni tapu tanzim edilir.
Neden: Tapu sicilinde değişiklik yapmak ve yeni tek bir hukuki taşınmaz oluşturmak için.
Sonuç: Tapu kaydında yeni ada/parsel numarası, yeni yüzölçümü ve maliki(leri) belirtilir; eski parseller “birleştirilmiştir” şeklinde kapatılır veya terkin edilir, yeni tapu düzenlenir.

5) Tapu Kayıtlarında Ne Değişir — final görünüm

Eski parsellerin kayıtları tapu sicilinde gerekli şerhlerle kapatılır.
Yeni tek parsel için ada/parsel numarası verilir.
Tapu kütüğünde “tevhid suretiyle birleştirilmiştir” kaydı veya benzeri açıklama yer alır.
Malik(ler) yeni parsel malik(leri) olarak görünür; yüzölçümü tek bir rakam olur.

6) Özel Durumlar & Çözümleri (sıkça karşılaşılan problemler)

Parseller farklı maliklere ait ve biri razı değil: Tevhid gönüllülük esaslıdır; muvafakat yoksa işlem yapılamaz. Çözüm: uzlaşma / vekâlet / satın alma veya hukuki yol (ihtiyaç halinde dava ama bu karmaşık). Avukatla görüş.
İpotek veya haciz var: Banka veya alacaklı kurumdan yazılı muvafakat alınması gerekir. Banka çoğunlukla yeni parsel üzerinde ipotek haklarını devam ettirebilir; ancak yazılı onay gereklidir.
Asgari parsel büyüklüğü sağlanmıyor: Encümen reddeder. Çözüm: tevhidle farklı kombinasyon denemek veya imar planı değişikliği talep etmek (uzun süreç).
Yol cephesi/yol kotu problemi: Yeni parselin yol bağlantısı/cephe eksikse reddedilir; gerekiyorsa yol terkleri veya iskan düzenlemeleri yapılmalı.
Sit / koruma alanı / dere yatağı vs.: Korunacak alanlarda tevhid yasaklanabilir veya özel şart konulabilir. Koruma kurulu / ilgili kurum görüşü gerekebilir.
Üzerinde ruhsatlı yapılar varsa: Birleştirme sonrası yapı ruhsatları/oturma izinleri etkilenebilir; belediye ile ruhsat güncellemesi gerekebilir.

7) Ücretler ve Masraflar (ne tür ödemeler olur — genel başlık)

Harita/kadastro mühendisliği ücretleri (plan hazırlama, saha ölçümü).
Belediyeye/İl Özel İdaresi başvuru/inceleme ücretleri (varsa).
Tapu müdürlüğü hizmet ücretleri / harçlar (yerel uygulamaya göre).
Noter masrafları (varsa vekalet).
Banka/üçüncü taraf muvafakat yazıları için olası ücretler.
Eğer avukat/uzman kullanılırsa danışmanlık ücreti.

Belediye veya Tapu Müdürlüğü’nden güncel ücret bilgisi almadan ödeme yapmayın.

8) Yapılacak Son İşlemler — tevhid sonrası kontrol listesi

Yeni tapu örneğini al ve fotokopilerini sakla.
Belediyeye yeni parsel numarası ve yüzölçümü bilgisini teyit ettir; emlak vergisi kaydı güncellensin.
Elektrik / su / doğalgaz / altyapı abone bilgilerini kontrol et (bazı sayaç/abonelikler parsel bazlıdır).
İmar durumunu ve varsa yeni inşaat ruhsatı işlemlerini güncelle.
Herhangi bir sözleşme (kiralama, ipotek) varsa taraflara yeni parsel bilgisini bildir.

9) Örnek Belediye Dilekçesi (kullanabileceğin)

Aşağıdakini kendi bilgilerine göre düzenleyip imzalayıp teslim edebilirsiniz

[Tarih]

[Belediye / İl Özel İdaresi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne]

Konu: … ada … parsel ile … ada … parselin tevhid edilmesi hususunda

Açıklamalar: 1. … ada … parsel ve … ada … parsel taşınmazların maliki olduğumu/olduğumuzu ve söz konusu parsellerin tevhid edilerek tek parsel haline getirilmesini talep ediyoruz. 2. Parsellerin tapu suretleri ve malik kimlik fotokopileri ektedir. 3. Tevhid işlemine esas olmak üzere lisanslı harita mühendisi tarafından hazırlanacak tevhid planı daha sonra sunulacaktır. 4. Parseller üzerinde herhangi bir kanuni engel (ipotek/haciz) bulunması halinde ilgili kurumlardan yazılı muvafakat sunulacaktır.

Ekler: - Tapu suretleri - Kimlik fotokopileri - Varsa vekaletname

Gereğini arz ederim/ederiz.

Adı Soyadı / Unvan: İmza: Adres / Telefon / e-posta:

10) Kısa Kontrol Listesi (Hızlı bak)

Tapu belgeleri hazırlandı mı?
Maliklerin kimlikleri ve imzaları hazır mı? (veya noter vekâleti)
İmar durumu belgesi alındı mı?
Harita mühendisi ile ön görüşme yapıldı mı?
Tevhid planı hazırlandı mı?
Belediyeye/encümene başvuru yapıldı mı?
Encümen kararı alındı mı?
Tapu müdürlüğüne gerekli evraklarla başvuruldu mu?
Takyidat/ipotek varsa muvafakatlar alındı mı?
Yeni tapu alındı ve belediye/altyapı kurumları bilgilendirildi mi?

11) Sık Sorulan Sorular (kısa cevaplar)

Tevhid hukuken herkesin rızasıyla mı olur? Evet, maliklerin rızası esas.
İpotek varsa tevhid yapılır mı? Bankanın yazılı onayı gerekir; aksi halde tapu işlemine izin verilmeyebilir.
Tevhid ifraz gibi bir işlem midir? Hayır; ifraz arsanın bölünmesidir (parçalama), tevhid birleştirmedir. Her iki işlem de imar ve tapu onayına tabidir.
Birleştirme sonrası emlak vergisi artar mı? Yüzölçümü değiştiği için belediye buna göre değerlendirme yapar; muhtemelen güncellenir.

12) Tavsiyeler — işin sorunsuz yürümesi için

İşe başlamadan önce belediye imar müdürlüğünden yazılı önbilgi (ön uygulluk) almaya çalış — hangi koşullara bakacaklarını netleştir.
Güvenilir, lisanslı bir harita/kadastro mühendisi ile çalış; hatalı plan en sık karşılaşılan sorun.
Eğer ipotek/takyidat varsa bankayla erken iletişime geç ve muvafakat alın.
Tüm maliklerin imzalarını/vekâletlerini eksiksiz topla.
Gerekirse bir avukattan veya tecrübeli bir danışmandan destek al (özellikle paydaş farklıysa).

KAHTAİLAN / BİLGİ MERKEZİ

Arsa Birleştirme (Tevhid) İşlemi Nasıl Yapılır ?