Hisseli Tapu Nedir?

Tanım: Bir taşınmazın (arsa, tarla, ev, işyeri vb.) birden fazla kişiye paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olmasıdır.
Tapuda “1/2, 1/4, 1/8” gibi oranlar yazılır. Bu oranlar, malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet payını gösterir.
Paylı mülkiyette hissedarlar, taşınmazın tamamına ortak malik sayılır, sadece belirli bir bölgesi değil.

Yani 4 hissedarlı bir arsada 1/4 hissesi olan kişi, arsanın belirli bir köşesine değil, tamamına %25 oranında ortaktır.

Hisseli Tapu Türleri

Paylı Mülkiyet (Hisseli Tapu):
- Taşınmaz üzerinde tüm hissedarların belirli payı vardır.
- Hissedarlar arsayı birlikte kullanır.
Elbirliği (İştirak) Mülkiyet:
- Daha çok miras yoluyla geçer.
- Paylar tapuda gösterilmez, tüm mirasçılar birlikte malik sayılır.
- Hiçbir mirasçı tek başına satış yapamaz, tüm mirasçıların rızası gerekir.

Hisseli Tapu Nasıl Satılır?

1. Kendi Hisseni Satmak (Paylı Mülkiyet’te mümkün)

Hissedar, kendi hissesini üçüncü kişiye satabilir.
Ancak diğer hissedarlara önalım (şufa) hakkı doğar.
Öncelikle hissedarların rızası alınırsa sorun çıkmaz.
Rıza alınmadan satılırsa, diğer hissedarlar satıştan sonra mahkemeye gidip aynı bedelle şufa davası açabilir.

Önemli:

Hisse satışı noter satışıyla değil, Tapu Müdürlüğü’nde resmi satış sözleşmesiyle yapılır.
Satılan hisse, tapu kütüğünde yeni malik adına tescil edilir.

2. Tüm Taşınmazı Satmak (Tüm Hissedarların Katılımıyla)

Eğer bütün hissedarlar birlikte satmak isterse:
- Hep birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvururlar.
- Taşınmazın tamamı satılır.
- Alıcıya tek tapu çıkar.

Bu yöntem en sağlıklısıdır, çünkü ileride şufa davası gibi sorunlar çıkmaz.

3. Elbirliği (İştirak) Mülkiyet’te Satış

Tüm hissedarların birlikte hareket etmesi gerekir.
Tek bir mirasçı kendi başına satış yapamaz.
Satış için:
- Ya tüm mirasçıların birlikte Tapu’ya gitmesi,
- Ya da noter aracılığıyla diğer mirasçılardan vekaletname alınması gerekir.

Hisseli Tapu Satışında Dikkat Edilecek Noktalar

Şufa Hakkı: Diğer hissedarların öncelikli alım hakkı vardır. Satıştan sonra 3 ay içinde dava açabilirler.
Kullanım Alanı Belirsizliği: Hisseli tapuda hangi alanın kime ait olduğu net değildir. Bu yüzden alıcı için risklidir.
Ortak Kullanım Sorunları: İleride bina yapılacaksa, tüm hissedarların onayı gerekir. Tek başına ruhsat alınamaz.
Değer Düşüklüğü: Hisseli tapular, tek tapulu gayrimenkullere göre piyasada daha düşük fiyata satılır.
İpotek/Haciz: Hisseler üzerinde haciz/ipotek varsa satış yapılamaz, önce kaldırılmalıdır.

Hukuki Dayanaklar

Türk Medeni Kanunu (Md. 688 – 703): Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet esaslarını düzenler.
Tapu Sicil Kanunu: Tapudaki işlemler için resmi şekil şartı getirir.
Şufa (Önalım) Hakkı: Türk Medeni Kanunu Md. 732 – 733.

Özetle ;

Paylı mülkiyet → kendi hissenizi satabilirsiniz (ama şufa hakkı var).
Elbirliği mülkiyet → tek başına satış yapamazsınız, tüm hissedarlar gerekir.
En sağlıklı satış → tüm hissedarların birlikte satışı.
İşlem yeri → Tapu Müdürlüğü (noter satışı geçerli değildir).

Hisseli Tapu Satışı Rehberi

Aşama	Kim Satabilir?	Gerekli Evraklar	Nerede Yapılır?	Dikkat Edilecekler
1️⃣ Hisse Satışı (Paylı Mülkiyet)	Hissedar kendi payını satabilir.	- Tapu senedi - Kimlik belgesi - Alıcı-satıcı dilekçesi	Tapu Müdürlüğü	Diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı vardır. Satıştan sonra dava açabilirler.
2️⃣ Tüm Taşınmazın Satışı	Tüm hissedarlar birlikte satabilir.	- Tapu senedi - Tüm maliklerin kimliği - Satış dilekçesi	Tapu Müdürlüğü	En güvenli yöntemdir. Alıcı için risk yoktur. Tek tapu çıkar.
3️⃣ Elbirliği (İştirak) Mülkiyetinde Satış	Tek başına satış yapılamaz. Tüm mirasçıların onayı gerekir.	- Tapu senedi - Tüm mirasçıların kimlikleri - Noter vekâleti (varsa)	Tapu Müdürlüğü	Tüm mirasçıların birlikte gitmesi gerekir, aksi halde satış olmaz.
4️⃣ Satış Bedeli ve Harçlar	Alıcı ve satıcı anlaşmaya göre öder.	- Satış bedeli beyanı - Tapu harcı makbuzu	Tapu Müdürlüğü veznesi	Tapu harcı genelde satış bedeli üzerinden %4 (alıcı-satıcı yarı yarıya).
✅ Sonuç	Alıcı yeni hissedar olur, tapuya kaydedilir.	Yeni tapu senedi çıkar.	Tapu Müdürlüğü	Satış tamamlanır, ancak diğer hissedarların şufa hakkı 3 ay süreyle devam eder.

Hisseli Tapu Satışı Sonrası Olası Riskler

Şufa (Önalım) Davası Riski

Ne olur?
Eğer bir hissedar, kendi hissesini üçüncü bir kişiye satarsa, diğer hissedarlar önalım hakkı (şufa hakkı) kullanabilir.
Süre:
Satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay, satış tarihinden itibaren ise en geç 2 yıl içinde dava açılabilir.
Sonuç:
Mahkeme kararıyla, yeni alıcı, hisselerini diğer hissedarlara aynı bedelle devretmek zorunda kalabilir.
Detay:
Alıcı satış bedeli + tapu masrafları + noter harçlarını geri alır ama hisseyi kaybeder.

Kullanım Alanı Sorunları

Ne olur?
Hisseli tapuda kimseye belli bir alan (örneğin arsanın kuzeyi, güneyi) ayrılmış sayılmaz.
Sonuç:
Yeni alıcı, “şu köşeyi ben aldım” diyemez. Diğer hissedarlarla sürekli anlaşmazlık çıkabilir.
Detay:
Bu sorunların çözümü için ya hissedarların kendi aralarında fiili taksim yapması (gayriresmi paylaşım) ya da mahkeme yoluyla resmi ifraz (ayırma) ya da ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Riski

Ne olur?
Bir hissedar, taşınmazı birlikte kullanmak istemezse mahkemeye başvurup ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Sonuç:
- Ya taşınmaz hissedarlar arasında bölüştürülür (teknik olarak mümkünse),
- Ya da taşınmaz açık artırmayla satılır ve parası hissedarlara dağıtılır.
Detay:
Bu durumda yeni alıcı, taşınmazı kaybedebilir, sadece satış bedelinden pay alır.

İmar ve İnşaat İzni Problemleri

Ne olur?
Hisseli tapuda tek başına inşaat ruhsatı alınamaz, imar uygulaması için tüm hissedarların onayı gerekir.
Sonuç:
Yeni alıcı, hisseli arsa üzerine bina yapmak, elektrik-su aboneliği açtırmak gibi işlemleri tek başına yapamaz.
Detay:
Yatırım amacıyla alınan hisseler, imar uygulaması çıkmazsa atıl kalabilir.

Haciz / İpotek Riski

Ne olur?
Hissedarın borçları nedeniyle hissesine haciz veya ipotek konulabilir.
Sonuç:
Yeni alıcı, borç nedeniyle taşınmaz üzerinde kısıtlama görebilir.
Detay:
Bu yüzden satıştan önce mutlaka tapu takyidat sorgulaması yapılmalıdır.

Değer Kaybı Riski

Ne olur?
Hisseli tapular piyasada alıcı bulmakta zorlanır, tek tapulu gayrimenkullere göre daha düşük fiyata satılır.
Sonuç:
Yeni alıcı ileride satmak isterse, zarar etme ihtimali yüksektir.
Detay:
Özellikle “şufa davası açılabilir” riski nedeniyle, yatırımcılar genelde düşük fiyat teklif eder.

Hissedar Çatışmaları

Ne olur?
Taşınmazın kullanımı konusunda sürekli anlaşmazlık çıkabilir (örneğin: kim ekip-biçecek, kim ev yapacak, kim kiraya verecek?).
Sonuç:
Yeni alıcı, hukuki süreçlere ve komşuluk kavgalarına sürüklenebilir.
Detay:
Bu da taşınmazın kullanım değerini ciddi şekilde düşürür.

Özetle;

Satıcı için risk: Satış sonrası şufa davasıyla alıcının elinden çıkarsa, tekrar muhatap olmak zorunda kalabilir.
Alıcı için risk:
- Şufa davası ile hissesi elinden alınabilir.
- Ortak kullanım sorunları yaşanabilir.
- İmar/ruhsat alamayabilir.
- Hissedarlar dava açarak satışa zorlayabilir.

Hisseli Tapu Satışında Risklere Karşı Tedbirler

Şufa (Önalım) Davasına Karşı Tedbirler

Ne yapılabilir?
- Satıştan önce diğer hissedarlara hisseyi teklif etmek (yazılı olarak).
- Noter aracılığıyla “satış teklif yazısı” göndermek → Böylece satış sonrasında dava açma ihtimalleri azalır.
- Alıcı, satıştan önce diğer hissedarların “şufa hakkından feragat” beyanı alabilir (noterden yapılır).
Avantaj: Satış sonrası açılabilecek şufa davası büyük ölçüde engellenmiş olur.

Kullanım Alanı Sorunlarına Karşı Tedbirler

Ne yapılabilir?
- Hissedarlar arasında fiili taksim sözleşmesi yapılabilir (örneğin “arsanın şu bölümü Ahmet’in kullanımında olacak”).
- Daha resmi çözüm: Tapu ve belediye üzerinden ifraz işlemi yapılarak arsa resmen bölünür.
Avantaj: Kimin nereye sahip olduğu netleşir, kavga ve dava riski azalır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasına Karşı Tedbirler

Ne yapılabilir?
- Hissedarlarla önceden anlaşma sağlanmalı.
- Alıcı, taşınmazı “tek başına kullanım amacıyla” değil, yatırım/uzun vadeli kazanç için almalı.
- Risk almak istemeyenler için en güvenli yol → Hisseli değil, tek tapulu gayrimenkul almak.
Avantaj: Ortaklığın giderilmesi davası açılırsa alıcı hazırlıksız yakalanmaz.

İmar ve Ruhsat Problemlerine Karşı Tedbirler

Ne yapılabilir?
- Satış öncesinde imar durum belgesi sorgulanmalı (belediyeden alınır).
- Hissedarlarla yazılı anlaşma yapılmalı: “Ruhsat, inşaat, altyapı işlemleri için birlikte hareket edilecek.”
- Mümkünse hissedarların onayıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmalı.
Avantaj: Yatırımın tıkanması önlenir, inşaat yapılabilmesi kolaylaşır.

Haciz / İpotek Riskine Karşı Tedbirler

Ne yapılabilir?
- Satıştan önce tapu takyidat belgesi alınmalı (e-Devlet veya Tapu Müdürlüğü’nden).
- Haciz, ipotek, şerh var mı kontrol edilmeli.
Avantaj: Sonradan ortaya çıkacak hukuki kısıtlamalar önlenir.

Değer Kaybına Karşı Tedbirler

Ne yapılabilir?
- Tapu satışı sırasında gerçek satış bedeli beyan edilmeli (eksik beyan ileride sorun çıkarır).
- Satın alınan hisse, ileride değer kazanması muhtemel bölgelerde olmalı (imar planı, kentsel dönüşüm alanı gibi).
Avantaj: İleride satışta zarar etme ihtimali azalır.

Hissedar Çatışmalarına Karşı Tedbirler

Ne yapılabilir?
- Hissedarlarla yazılı kullanım anlaşması yapılabilir.
- Gerektiğinde arabuluculuk yöntemine başvurulabilir.
- Satıştan önce hissedarların niyetleri araştırılmalı (sürekli kavga eden ailelere girmemek).
Avantaj: Hem hukuki hem sosyal sorunların önüne geçilir.

Özet Tedbir Listesi

Satış öncesi hissedarlardan yazılı onay/feragat almak.
Tapudan takyidat sorgulaması yapmak.
İmar durumu ve belediye planlarını kontrol etmek.
Fiili veya resmi taksim (ifraz) yapmak.
Satış bedelini gerçek değer üzerinden göstermek.
Hissedarlarla yazılı kullanım/işbirliği anlaşmaları yapmak.
Yatırım yerine kullanım hedefi varsa, tek tapulu taşınmaz tercih etmek.

KAHTAİLAN/ BİLGİ MERKEZİ

Hisseli Tapu Nasıl Satılır/ Alınır ?